Il y a du mouvement côté location et vente de biens immobiliers… L’année 2022 apporte quelques changements en faveur du respect de l’encadrement des loyers et d’engagement pour la diminution de la consommation d’énergie. Basine, agence immobilière à Etrechy, décrypte ces changements.
Location immobilière : la lutte pour le respect de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers détermine une limite au loyer que fixe le propriétaire d’un logement loué avec un bail d’habitation, y compris un bail mobilité. C’est une sorte de prix plafond afin de limiter l’explosion des loyers dans certaines communes situées en zone tendue. Ces communes proposent des logements à des prix très élevés du fait d’un nombre de logements proposés à la location très inférieur au nombre de personnes qui veulent devenir locataire d’un logement.
Avec quelques changements en février 2022, ce dispositif a été renforcé par la parution de la loi 2022-217 dite 3DS qui a augmenté le nombre de villes pouvant mettre en place l’encadrement des loyers et a renforcé les contrôles. Cette loi exige aussi désormais une transparence des informations communiquées dans les annonces de locations.
Ainsi, depuis le 1er juillet dernier, les annonces locatives doivent obligatoirement mentionner :
Le montant du loyer de référence majoré applicable : il s’agit du montant du loyer de référence augmenté de 20%.
Le montant du complément de loyer sollicité : il s’agit d’une partie du montant du loyer.
Tous les loyers de référence doivent être pris en compte lors d’une première mise en location, à l’occasion d’un renouvellement de bail ou lors d’une nouvelle mise en location.
L’objectif de cette mesure est de permettre une plus grande transparence sur le montant du loyer afin que les potentiels locataires n’aient pas de mauvaises surprises.
Bon à savoir : certaines villes/communes situées en zone tendue comme Lille et sa proche banlieue, Hellemmes, Lomme, Paris et sa banlieue appliquent un dispositif particulier en matière d’encadrement des loyers. En effet, les loyers des logements vides ou meublés sont encadrés par des loyers de référence définis par un arrêté préfectoral. Il existe ainsi différents loyers de référence (mais aussi minorés ou majorés) selon le type de logement loué sa situation géographique, sa date de construction et le nombre de ses pièces.
Location et vente immobilière : la lutte contre la consommation d’énergie
La protection de l’environnement et la lutte contre la consommation d’énergie des ménages n’a jamais été autant au cœur des préoccupations des Français et du Gouvernement. Dans le domaine de l’immobilier, cela se traduit par la lutte contre les passoires thermiques et l’amélioration de la performance énergétique des biens.
La réalisation d’un audit énergétique obligatoire pour vendre un bien :
Depuis le 1er septembre 2022, les propriétaires de logements de classe F ou G doivent obligatoirement fournir un audit énergétique, en complément du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), préalablement à la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation collective en monopropriété. Cette obligation est prévue de manière progressive pour les autres classes énergétiques : au 1er janvier 2025 pour la classe E et au 1er janvier 2034 pour la classe D.
Concrètement, l’audit énergétique doit formuler des propositions de travaux cohérents permettant d’atteindre une rénovation énergétique performante à un coût correct par rapport à la valeur du bien immobilier.
Bon à savoir : concernant les immeubles en copropriété dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, seulement la remise d’un DPE collectif aux acquéreurs est obligatoire à compter du 1er janvier 2024 pour les copros de +200 lots, du 1er janvier 2025 pour celles entre 50 et 200 lots et du 1er janvier 2026 pour celles de -50 lots.
La lutte contre la location des passoires thermiques :
Les articles 159 et 160 de la loi Climat et Résilience viennent accélérer l’éradication voulue des passoires thermiques (logements classés E, F et G) par la mise en place de 3 outils :
La généralisation du gel des loyers qui s’applique aux contrats de location à usage de résidence principale, vides ou meublés, depuis août 2022 en métropole et à partir de juillet 2024 pour les DOM-TOM. A partir de ces dates, un logement de classe F ou G ne pourra être loué à un nouveau locataire qu’au loyer appliqué au locataire précédent et le loyer en cours ne pourra plus être indexé annuellement. De plus, il ne sera plus possible de prévoir au bail ou avenant au bail, une clause travaux prévoyant la majoration du loyer en cas de réalisation de travaux d’amélioration. Enfin, il ne sera plus possible de prévoir une augmentation du loyer pour sous-évaluation du loyer en cas de renouvellement de bail.
L’interdiction de louer applicable à partir du 1er janvier 2023 pour les locations à titre de résidence principale des logements situés en métropole dont la consommations énergétique est >450Kwh/m2/an (soit une partie des logements en catégorie G). Concrètement, le bail ne sera pas nul mais le locataire pourra demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires sous contrainte de saisir le juge et de condamner le propriétaire à la réduction du loyer et au paiement de dommages et intérêts. Cette interdiction exclue les locations touristiques et certaines contraintes peuvent justifier une dérogation (exemple : si le montant des travaux énergétiques dépasse 50% de la valeur vénale du bien évaluée par un professionnel de l’immobilier).
La stigmatisation des passoires thermiques dans les annonces immobilières et baux afin que les locataires soient parfaitement informés et ne passent pas à côté de leurs droits. Cette stigmatisation impose de faire apparaître le DPE sur les annonces passées par les professionnels et les particuliers ainsi que la consommation énergétique estimée et l’année de référence des prix utilisés. Les logements F et G doivent également mentionner explicitement le caractère excessif de la consommation énergétique. Et, à partir de 2028, ces logements devront préciser que les seuils de dépenses énergétiques fixés par la loi sont dépassés et qu’ils sont donc non conformes avec les critères de décence en matière de consommation énergétique.
Comme vous pouvez le constater, de nombreux changements ont vu le jour et sont à venir afin de garantir aux locataires/acheteurs des biens immobiliers au louer modérés et aux consommations énergétiques respectueuse de leur budget et de l’environnement !
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